关于广州西华路写字楼租赁市场的研究（本科论文）

　　目    录

　　摘要（略）
　　一、前言
　　二、西华路周边写字楼调研数据分析
　　三、本公司写字楼实际状况分析
　　四、结论和建议
　　参考文献（略）

　　一、前言

　　本公司西华路太保直街17号物业（是原来广州服装研究所），该处物业是栋五层高的框架建筑，属于厂房性质，有电梯，一楼是商铺，三楼和四楼、五楼都是办公场所，我们公司所要出租的房屋在二楼，面积407平方米，至今空置好多年了。为了降低成本，提高资源的使用效率，增加公司的利润，公司决定进行对外出租，由于对现在的写字楼租赁价格不是非常了解，因此派了专门的工作人员在2月底对周边的写字楼租赁价格进行了调查，通过调查发现，周边的配套齐全的写字楼的租赁价格大约在70-100元/平方米，大多都不包办证。普通住房商铺大约在40-50元/平方米。由于我们公司要出租的写字楼房龄时间长比较旧，配套设施不是很齐全，没完善的消防设施设备，不可以办证，中介方给出的价格在50元/平方米左右。

　　二、西华路周边写字楼调研数据分析

　　首先，我们先对西华路周边的写字楼租赁进行了实地走访了解，并收集到了相关数据（如下表格1）：

　　表1西华路周边写字楼调研数据

　　
　　（1）2月25日，我们对中山七路的富邦广场进行了调查，富邦广场的配套设施比较齐全，属于刚刚建起来不久的新办公楼，中央空调、物业保安等都非常完善，25楼108平方米每月的租金在9000元左右，平均每平方米的租金约为83元每平方米，并且每年以6%的速度递增，管理费每个月为15元每平方米，但是需要自己办证。属于高档写字楼。
　　（2）2月26日，我们对龙津中路789号龙锦大厦进行调查，龙锦大厦地处广州市中心区荔湾龙津东路16号，东面为人民北路、西面为康王中路，距离西门口地铁站、陈家祠地铁站步行仅10分钟路程，而从人民北路方向前进则可直达火车站、机场高速公路、环城高速公路、交通非常便利。？公寓的形式，配套设施比较齐全，交通也比较便利，楼层15楼面积105平方米，租金为9000元一个月，就是85、7元一平方，包办证管理费1、7元一平方。
　　（3）2月27日，金平大厦。金平大厦位于西华路中段，该大楼下面就是公交车站，西可以到通康王路，东可以到人民路，交通网络四通八达。 生活配套附近有南海中学，金花街市场，工商银行，市一医院，小学等等生活配套。据了解四楼娱乐场所棋牌室，200平方左右，2万元一个月，100元一平方
　　（4）诗玛街为普通住房，六十平方米租金为2500一个月，约42元每平方米，无配套；
　　（5）金花街为普通住房，五十五平方米七楼租金2200元每月，每平方米租金约为40元，无配套。该两处普通住宅楼条件不如写字楼，且面积较小，故价格较低。
　　（6）2月28日，我们对康王北路荔康大厦进行了调查，荔康大厦位于康王北路，康王路沿线发展成为以康王路地下商场、陈家祠旅游购物区、下九路传统商业区、十三行历史文化区为核心的集观光旅游、商业贸易、休闲购物为主导的区域。三楼155平方租金是78元一平方，其中包括租金70元管理费8元，二楼237平方租76元一平方，其中包括租金68元管理费8元，包管理费不包办证，电费1、3元一度。也属于高档写字楼。
　　（7）2月28日，我们对星域广场四楼进行了调查，星域广场占据荔湾区商业中心的核心地段，康王北路万科金色康苑楼下，属于商铺，商铺形式租50元一平方，管理费15元一平方不包办证，第一年递增5%,第二年递增8%,但是由于各种商铺林立，环境比较嘈杂，所以该处不适宜作为办公场所。

　　三、本公司写字楼实际状况分析

　　本公司所要出租的房子地处于广州老城区，交通非常便利，地理环境优美，周边大型住宅小区密集，高中低档住宅都有，商业办公场所有金禧大厦、港丰大厦、华业大厦等等，附近医院、学校密集，生活非常便利，第四中学、八十二中学、南海中学等一应俱全，超市、24小时便利店等每隔百米就有一个。该处写字楼可用作办公，也可当做厂房用，也可以就附近学校较多的优势可一家教育培训机构，化作若干个小区域当做教室用。该处写字楼的条件要比以上几个调查的写字楼的条件差好多，因此租金和管理费要比以上几个地方降低好几个等次。2月21号我们实地去了附近的几个房产中介机构做了解，西华路中介、诚信地产以及合富置业给出的租赁价格均是30-40元/每平方米，美联物业和满堂红房地产给出的价格是50-60元/没平方米，也就是说我们所要出租的写字楼价格在30-60元/平方米，略微上浮一些在50元/平方米左右。但是也要考虑到租客的用途以及该区域的租赁价格的变化等等做出适应的调整，争取利润的最大化及效益的最大化。

　　四、结论和建议

　　综上所述，当前写字楼租赁市场竞争激烈，加之2014年上市的写字楼较去年相比增加了三十多万平方米，使当前写字楼租赁市场形势紧迫。开发商要想以高价租出去就必须完善配套设施或者为客户提供其他便利。本公司所出租的房子房龄较旧，一是可以适当的装修，提高租赁价格；二是基于配套设施不是很完善可以适当的降低管理费；三是增加消防设施设备，提高租赁价格等等。通过以上措施我们公司所要出租的写字楼价格差不多每平米在六十元左右，介于高端写字楼与中端写字楼之间，当然也要通过其他各种可以提高租金的措施争取利润的最大化及效益的最大化。