并购房地产公司的财务处理问题研究

       摘要：房地产企业在并购完成后, 必须对被并购企业进行整合。并购后的整合是企业并购行为成功与否的关键, 而财务整合在其中发挥着重要作用。房地产企业并购后的财务整合内容丰富多元, 房地产企业应该树立先进的财务整合理念, 科学、高效地实施并购后的财务整合活动。

　　关键词：企业并购; 财务整合; 财务协同效应;

　　一、房地产企业并购后的财务整合及其影响因素

　　房地产企业并购的实质, 就是通过并购企业对被并购企业实施的并购活动来获取被并购企业的优质资产, 主要包括优质土地资源和优质房地产项目, 并通过运营取得财务协同效应。并购对于企业发展具有重要意义, 可以帮助并购企业以最快捷有效的方法获得优势资产, 进而提升其市场综合竞争能力, 实现企业战略发展目标。

　　房地产企业并购成功与否, 财务整合在其中发挥着关键的作用。所谓财务整合, 就是并购企业对被并购企业的财务管理体系、会计核算体系实施统一管理、筹划的过程。从本质上讲, 企业并购行为就是一种财务投资筹划行为, 因而可以说房地产企业并购后的财务整合效能直接影响着企业并购战略的成败得失。房地产企业并购后的财务整合影响因素也较为复杂多元, 具体可以包括财务管理目标、财务会计准则、财务制度、财务会计机构及其组成人员、运营资金、存量资产、涉税问题、财务绩效考核, 以及债权债务等前期遗留问题等。

　　二、房地产企业并购后财务整合的内容

　　(一) 财务管理目标的整合

　　通常而言, 参与并购的双方财务目标并不一致。被并购企业为的是获取发展中急需的资金、资源, 解决企业发展困境;而并购企业的目标则是获取优势资产, 实施企业更长远的战略发展目标。因此房地产企业并购后首要的任务是将并购后企业的财务目标同企业既定战略目标相链接, 短期目标应重点考虑企业的更好发展和盈利, 确保股东利益最大化;长期目标则应锁定企业市场地位的巩固及战略发展。

　　(二) 财务会计准则的整合

　　为充分体现会计准则在财务合并报表中对投资者、管理者和债权人的保障效用, 体现会计准则的严谨性、完整性、体系性、实用性和高效性, 应形成一套适合房地产企业、适合并购企业发展的会计准则体系, 进而指导合并后企业的会计实践。具体而言, 对于房地产企业并购符合股权交换和融合条件的, 应该采用权益结合法;而符合资产购入条件的, 则应采取购买法, 这就要求企业财务整合时应注重会计准则的选择和运用, 采用适合企业合并的模式和方法。

　　(三) 公司财务制度的整合

　　房地产企业并购后的财务整合, 必须要有配套的财务制度体系做保障, 不仅要明确财务整合与其他经济法规的关系, 也要明确财务整合过程中各个主体之间的法律和经济关系, 理顺财务规范和会计准则之间的关系, 推进企业财务整合相关制度体系的建设和完善。实际操作中, 可以通过上市、出售、清算、增资扩股等不同形式对被并购企业不同资产实施不同的财务管理, 将被并购企业纳入到并购企业的财务管理制度体系之下。

　　(四) 财务会计机构及其组成人员的整合

　　房地产企业并购之后, 企业部分部门、人力资源可能整合、精简, 这就涉及到财务会计机构及其组成人员的整合。对于这一问题, 应该坚持“优胜劣汰”的原则, 通过科学评估, 对于被并购企业必要的、核心的财务会计职能部门和优秀人才, 且是并购企业内部不具备或者不具有优势的, 应该采取保留和引用的方法进行合并归化;对一些职能重叠的财务会计机构和人员, 则应整合和精简;对于不具优势、非必要的财务会计机构和人员则应通过撤销及转职转岗等方式给予处理和妥善安置。

　　(五) 运营资金的整合

　　资金流是企业运营的重要依托, 房地产企业更是如此。房地产企业资金投入大, 经营活动需要大量运营资金。在当前“现金为王”的经济形势下, 房地产企业应高度关注企业现金流, 对于被并购企业的运营资金应该毫不犹豫地在相关法律法规许可的范围内快速收归集团统一管理, 并对集团资金进行统筹规划、预算安排, 提高运营资金使用效能, 提升投资回报率。

　　(六) 存量资产的整合

　　房地产企业并购的直接目的在于实现资产的优化配置, 挖掘资产的最大价值, 进而增强企业竞争力。因此对于财务整合中的存量资产整合, 首先需要做的就是剥离不良资产。针对房地产企业而言, 如被并购企业原有的运营不良、业绩不佳的酒店、商场、商务楼等, 要尽快通过转让、转股等剥离出去, 而对于被并购企业的优势存量资产应纳入企业发展规划中来, 予以重新整合、管理, 挖掘效益。

　　(七) 并购后涉税问题的整合

　　房地产企业并购后, 并购企业由于资产类型、经营业务等的变更, 其税务方面也可能发生一定程度的变化, 这就涉及到并购后的涉税问题整合。并购企业应该首先熟悉相关税制, 并在合法合规的范围内, 通过科学的税收筹划来达到合理避税的目的。衡量房地产企业并购合理避税效应可以通过税费节省率来反应, 争取合法合规前提下的税费最小化和节税最大化。

　　(八) 与营销整合等相一致和配套的财务绩效考核整合

　　财务绩效考核整合对于并购企业提高财务效能、提升财务运营能力具有重要作用。通常而言, 财务绩效考核整合应该着重关注并购后房地产企业的业务和财务指标体系, 如变现能力指标、盈利能力指标、资产管理效率指标等;也可以采用合适的综合评价方法, 如沃尔评分法、杜邦财务分析法等进行并购后的财务绩效考核。

　　(九) 被并购企业前期遗留问题的专项解决与整合

　　对于被并购企业前期遗留的问题, 应该具体问题具体分析、专项解决。必要时可指定专人或与法律、商务等专业人士组成专项问题小组。在涉及债权和债务关系上, 应该根据并购相关的法律法规对被并购企业遗留的债权债务关系进行接收继承和跟踪管理, 重点关注债务问题的解决和整合。由于债务具体性质、方式不同, 采取的处理和整合方法也不同。具体可以采用消除债务、延长债务期限、债转股、非现金资产偿还等方式对被并购企业遗留的债务问题进行妥善处理, 同时还可以利用处理债务的契机实现自身的资产结构优化。

　　三、强化房地产企业并购后财务整合的有效策略

　　(一) 更新观念, 提高企业并购后的财务整合意识

　　财务整合对于房地产企业并购战略的成功与否影响重大, 因而房地产企业在实施并购案时, 一定要更新观念, 树立现代化的财务整合意识, 事先科学筹划财务整合相关流程、规则及细节, 制定相应的整合规范, 设置专门的机构和人员具体负责。筹划实施财务整合的人员既要了解并购项目, 也要具备高度专业的财务能力和水平, 熟识现行财务法律法规, 这样才能做好两个不同公司之间财务管理上的合二为一, 才能实现1+1>2的财务协同效应。

　　(二) 确保企业并购后具有明确的财务整合目标

　　财务整合目标对于房地产企业并购后的财务整合十分重要, 通常目标决定企业并购后的发展方向、发展模式、发展规划等等一系列问题。财务整合目标科学, 能合理契合并购后企业的战略发展目标, 才能保证企业在并购后良好运行, 向企业战略目标方向前进。因而房地产企业并购后的财务整合一定要科学设置财务整合目标, 让财务目标契合并购战略的总体目标并为之服务。财务整合要明确的一个关键问题是:财务整合目标定位并非简单的将两套财务体系合二为一, 而是要立足于为未来企业核心能力的构筑、培育和转移服务。

　　(三) 依据现实情况采取恰当的整合模式实施财务整合

　　不同的房地产企业并购模式, 其并购后财务整合模式也不尽相同。一般情况下可选方式有:其一, 移植方式, 即将并购企业的财务体系全盘移植到被并购企业中去, 从而完成财务体系的整合、统一。其二, 融合方式, 即将被并购企业财务体系中先进的、科学的东西加以吸收融合, 在并购企业中形成新的财务体系。前者适用于财务体系已经比较建全和完善的并购企业, 后者则较为科学有效, 取其精华而用, 能产生新的、更具竞争力的财务组织管理模式和生产经营模式。

　　参考文献

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