房屋限购令存在的“合法性”问题与对策

　　摘   要

　　
　　2005 年 3 月 26 日，国务院发布《关于切实稳定住房价格的通知》，我国由此开始加强对房地产市场宏观调控。2010 年 4 月 17 日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知》，首次提出房屋“限购令”。2016 年底召开的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，2019 年在党的十九届四中全会上，习近平总书记再次提出要坚持“房子是用来住的，不是来炒的”定位。综合利用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加强房地产调控，促进房地产市场平稳健康发展，对保障国民经济平稳运行、改善人民物质生活水平具有重要意义。

 

　　
　　房屋“限购令”作为目前我国对房地产市场调控的主要手段之一，有效遏制了房地产投机炒作，防止了房地产价格的过快上涨，对稳定房地产市场发挥了积极作用。但是，由于房屋“限购令”是房地产市场调控措施中的“急刹车”手段，与《宪法》、《合同法》、《物权法》等多部现行法律存在一定的冲突，引发了相当程度的争议。因此，对房屋“限购令”的合法性问题进行分析和研究并加以完善显得尤为重要。
　　
　　本文在第一部分明确了房屋“限购令”的概念，并阐述了其狭义与广义的内涵。第二部分对房屋“限购令”出台的背景进行了分析。第三部分对历年来中央和地方各级政府出台的房屋“限购令”措施进行了归纳整理。第四部分主要分析了房屋“限购令”在法律与政策上的依据和取得的效果。第五部分从法的价值、法的渊源、法律原则角度分析了目前我国房屋“限购令”在制定与实施的过程中存在的合法性问题。第六部分，对房屋“限购令”提出法律化建议，就如何建立房地产市场合法、规范、长效的调控机制给出建议。
　　
　　关键词：　限购,房地产,合法性 。
　　

　　Abstract

　　
　　On  March  26,  2005,  the  State  Council  issued  the  Notice  on  The  Effective  Stability  of Housing Prices, which led the State to strengthen macro-control over the real estate market. On April 17, 2010, the State Council issued the "Notice of the State Council on Resolutely Curbing the Rapid Rise in Housing Prices in Some Cities", and for the first time proposed a "restriction order" on housing. At the end of 2016, the Central Economic Work Conference first proposed that "houses are used for living, not for speculation", and in 2019 at the Fourth Plenary Session of the 19th Central Committee of the Communist Party of China, General Secretary Xi Jinping again  proposed  to  adhere  to  the  "houses  are  used  for  living,  not  to  be  fried"  positioning.Comprehensive  use  of  finance,  land,  taxation,  investment,  legislation  and  other  means  to strengthen real estate regulation and control, promote the stable and healthy development of the real estate market, to ensure the smooth operation of the national economy, improve the people's material living standards is of great significance.
　　
　　As one of the main means of regulating and controlling the real estate market, the home buying restriction has effectively curbed the speculation of real estate, prevented the rapid rise of  real  estate  price,  and  played  a  positive  role  in  stabilizing  the  real  estate  market.  However, because  the  home  buying  restriction is the real  estate  market  control  measures  in  the  "sudden brake"  means,  in  the  process  of  implementation,  with  the  Constitution,  contract  law,  property law  and  other  existing  laws  there  are  certain  conflicts,  causing  a  considerable  degree  of controversy, so the home buying restriction of the legality of the issue of analysis and research and improve it is particularly important.
　　
　　In the first part, this paper clarifies the concept of home buying restriction, and expounds its  narrow  and  broad  connotation.  The  second  part  analyzes  the  background  of  home  buying restriction.  The  third  part  of  the  home  buying  restriction  measures  issued  by  all  levels  of government  over  the  years  have  been  summarized  and  sorted  out.  The  fourth  part  mainly analyzes the home buying restriction in the legal and policy basis and the effect obtained. The fifth  part  analyzes  the  legality  problem  in  the  process  of  formulating  and  implementing  the purchase order of housing in China from the point of view of the value of law, the origin of law and  legal  principle.  The  sixth  part,  the  home  buying  restriction  put  forward  legal recommendations,  how  to  establish  the  real  estate  market  legal,  standardized,  long-term regulatory mechanism to give recommendations.
　　
　　Key Words：     home buying restriction, real estate, legitimacy 。
　　

　　引   言
 

　　
　　一、选题背景。
　　
　　保障房地产市场平稳健康发展是我国当前社会治理的重点任务之一。
　　
　　改革开放以来，我国城镇化水平快速提升，城镇人口增长使人们迫切的住房需求与有限的房屋供给之间产生了巨大冲突。由于房价的上涨以及国内其他的投资渠道不够顺畅，大量资本涌入到超高收益率的房地产市场，导致楼市热度的不断升温。部分地方政府因为自身的财政收入有限，便将土地出让金作为财政收入的主要来源，大量卖地，使当地的房地产市场进一步膨胀，造成当前房地产市场的混乱。房地产市场价格的失控性上涨会导致大批普通居民面临严峻的住房压力，加剧社会的贫富分化，导致社会矛盾的尖锐化，最终影响社会的稳定和发展。针对这些情况，国家应当坚决防止房地产的价格不断攀升，谨防价随市走，对房地产市场进行严格的监管与有效的调控。
　　
　　2010 年 1 月 10 日，国务院出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，即“国十一条”，明确要坚决抑制投资、投机性购房需求，是房屋“限购令”的首次出台。通知发布后，各地政府相继出台房屋“限购令”的实施细则，一场全国范围内的房屋限购热潮由此展开。1房屋“限购令”的出台在短期内对抑制炒房行为起到了一定的作用，但是由于政策与国内多部现行法律存在冲突，也引起了很多争议。
　　
　　二、研究目的 。
　　
　　房地产调控是当前社会的热点问题。2018 年十三届全国人大一次会议上，李克强总理在政府工作报告中提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”。
　　
　　22019 年党的十九届四中全会上，习近平总书记再次强调要坚持“房子是用来住的不是来炒的”定位。当前，对房地产市场的调控仍然是我国政府在社会治理的过程中面临的一项重大课题。房屋“限购令”的实施，虽然在一定程度上解决了房地产市场存在的部分问题，但是由于其本身存在着诸多合法性问题，产生了很多的争议。本文主要的研究目的在于以法理学视角对我国政府的房屋“限购令”合法性进行分析，并针对其合法性问题提出相应建议，使房屋“限购令”更趋合法化，更好地发挥房屋“限购令”的调控效果。本文选题的现实意义亦在于此。
　　
　　三、研究方法 。
　　
　　针对我国房屋“限购令”这一政策合法性问题的研究，本文拟采取以下几种研究方法：第一，文献研究法。通过查阅政府发布的房屋“限购令”文件以及相关的研究文献，了解“限购令”政策本身和该领域的研究现状；第二，价值分析法。通过对“限购令”这一政策进行合法性分析，找出目前我国的房屋限购政策存在的法律问题；第三，归纳总结法。通过比较、归纳、思考、总结，提出房屋限购的法治化调控建议；第四，实证研究法。以我国的房屋“限购令”政策规范性文件作为研究对象，通过分析其中的各项具体规定及产生的效果，找出其存在的“合法性”问题。
　　

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　　1、房屋“限购令”的概念
　　
　　1.1、房屋“限购令”的狭义概念.
　　1.2、房屋“限购令”的广义概念.
　　
　　2、“限购令”提出的背景
　　
　　2.1、房地产市场迅猛发展.
　　2.2、地价.上涨推动房价上涨
　　2.3、过度投机推波助澜
　　2.4、房地产市场畸形发展引发众多社会问题
　　
　　3、我国的房屋“限购令”
　　
　　3.1、我国中央政府的房屋“限购令”
　　3.2、我国部分地方政府的房屋“限购令”
　　3.2.1、北京市的房屋“限购令”
　　3.2.2、上海市住房限购政策
　　3.2.3、深圳市住房限购政策
　　3.3、房屋“限购令”的主要措施
　　3.3.1、限制购房者资格和购买数量
　　3.3.2、限制商品房成交价格
　　3.3.3、提高房贷首付比例与贷款利率
　　3.3.4、限制交易时间
　　
　　4、房屋“限购令”的正当性依据
　　
　　4.1、房屋“限购令”的法律依据
　　4.1.1、房屋“限购令”的法理依据
　　4.1.2、房屋“限购令”的公法依据
　　4.1.3、房屋“限购令”的私法依据
　　4.2、房屋限购令政策的理论依据
　　4.2.1、市场失灵理论与房屋“限购令”
　　4.2.2、政府干预理论与房屋“限购令”
　　4.3、房屋“限购令”取得的效果.
　　
　　5、房屋“限购令”存在的“合法性”问题
　　
　　5.1、法的价值视角下房屋“限购令”的合法性问题.
　　5.2、法的渊源视角下房屋“限购令”的合法性问题.
　　5.3、法的原则视角下房屋“限购令”的合法性问题.
　　5.3.1、违反法律优位原则
　　5.3.2、违反法律保留原则
　　5.3.3、违反程序合法性原则
　　5.3.4、违反行政职权法定原则
　　5.4、房屋“限购令”调控的法律效果问题
　　5.4.1、商品房价格仍处于高位且增速过快
　　5.4.2、房地产市场投资并未降温
　　
　　6、房屋“限购令”合法化与构建房地产市场调控长效合法机制的建议
　　
　　6.1、房屋“限购令”的合法化建议.
　　6.1.1、规范房屋“限购令”的制定
　　6.1.2、限购令的法律化
　　6.2、构建房地产市场调控的长效合法机制
　　6.2.1、坚持“房住不炒”定位
　　6.2.2、构建长效调控体系
　　6.2.3、用发展来解决发展带来的问题

　　结   论

　　住房问题是关系国计民生的重大问题。高昂的房价，不仅导致很多家庭背负了巨额的购房贷款，严重制约了消费能力，影响了生活水平的提高，更引发了诸多社会问题，不利于维护社会稳定、促进国民经济健康发展。导致房价不断上涨有城市人口增多、供需关系紧张、地方政府的土地财政以及恶性的投机炒房等原因。政府作为管理者面对房地产市场的问题，当然应该及时采取措施调控市场。在现实层面，房地产市场的自发调节难以彻底解决目前存在的各种问题。在理论上，无论是法学、经济学还是社会学，对于政府采取适当的措施调控市场均有相应的理论支撑。但是，目前我国的限购措施主要通过“限购令”等政策来实施，有着很大的随意性，并且与多部现行法律存在冲突。本文首先界定了房屋“限购令”的概念，梳理了各级政府的限购措施。从法律理论及应用上对政府限购令的合法性进行了分析，充分肯定了限购令的正当性及其产生的积极效果，同时也指出了该政策在合法性等方面存在的问题。最后，针对 “限购令”合理但不合法的现状，做出了法律上的思考、就进一步加强房地产市场宏观调控给出了建议。

　　参考文献