浅析纳税筹划对房地产财务管理的影响

　　摘要：随着国家宏观调控制度的不断深入, 房地产开发企业的利润也在不断地降低。在这种背景下, 房地产企业必须要通过税收筹划这种比较合理的处理方式, 降低企业的财务负担, 缓解企业的成本压力, 尽可能地提升自身的经济利益。在房地产企业经营与发展过程中, 企业中不同的经济活动对其税务总量产生的影响也是不同的, 所以房地产开发企业必须要做好纳税筹划工作, 发挥纳税筹划对于房产企业经济管理的作用, 进而促进企业的健康发展。

　　关键词：纳税筹划; 房地产开发企业; 财务管理;

　　近年来社会各大行业的环境都发生了很大的变化, 房地产行业作为国家经济建设的支柱性产业, 在国家经济建设中的地位不断提升。我国自从实施市场经济体制以来, 在房地产行业的发展中逐渐实行了宏观调控与政策扶持的方式, 房地产市场不断地规范起来。在房地产企业的发展中, 税收成本是最主要的财务支出形式, 所以想要提升企业的经济效益, 就必须要对税收政策进行认真细致的分析, 纳税筹划对房地产开发企业财务管理的影响进行精准分析, 使房地产企业能够更好地控制自身的经营成本, 健康稳定持续地发展下去。

　　一、纳税统筹的定义及内容

　　税收在一个国家发展中具有非常重要的作用, 是国民经济发展到一定阶段的必然产物, 也是所有公民应该主动履行的基本义务。我国税收政策在多年的发展过程中进行了不断地调整, 形成了较为完善的税收体系。纳税统筹, 就是要对涉税的业务进行筹划, 然后制定出完善的纳税方案, 节约税务支出。纳税筹划的出发点是为了节约经济利益, 也就是要实现筹划者经济效益的最大化。在纳税统筹当中主要包括的内容有合法避税、规避税收陷阱、合理节税、转嫁筹划、零风险实现等方面。

　　(一) 合法避税

　　纳税人故意使用不违法的手段, 利用税务法中的漏洞取得税收利益的筹划。这种行为不违法但也不合法。对于这种行为税务机关应该客观看待, 不能全盘否认。国家在这方面要不断地完善法律内容, 弥补法律空白与漏洞, 避免这类情况的发生。

　　(二) 规避税收陷阱

　　纳税人在生产经营过程中, 要规避进入到法律规定的税收陷阱条款中去。例如, 在增值税条例中, 如果同一企业同时经营不同税务的货物或者劳务, 那么就需要进行分别核算, 如果没有进行分别核算, 就要提高增值税税率。所以, 企业必须要进行纳税统筹, 避免陷入到国家政策的陷阱中。

　　(三) 合理节税

　　在不违反法律的前提下, 利用减税、免税等优惠政策等对调控政策进行倾斜, 然后利用企业筹资、投资等生产经营活动进行规划布置, 最终实现少缴纳税款的目的。这种纳税统筹形式已经得到了国家的认可, 国家并采取了相应的扶持措施。

　　(四) 转嫁筹划

　　生产经营过程中, 销售者会对商品的价格进行调整, 然后将纳税负担转嫁给他人。这种方式能够降低自身的税收负担, 所以属于纳税筹划的范畴。

　　(五) 涉税零风险

　　纳税人在生产经营过程中, 能够清楚自身账目, 保障项目申报流程无误且税款缴纳及时充足, 没有出现任何的违法乱纪行为就被称之为涉税零风险。这种方式可以避免涉税风险, 是很重要的纳税筹划内容。

　　二、纳税统筹对房地产开发企业财务管理的影响

　　(一) 建房方式要科学

　　在建房时采取代建或者合建的方式能够扩大纳税统筹的空间。首先是代建方式。房地产开发商向客户收取代建费用, 并代客户进行房地产开发。这样房地产开发企业所取得的收入属于劳务报酬, 不需要缴纳土地增值税, 这就可以降低很多的税务份额。需要强调的是在开发之前就要确定代建客户, 采取定向开发的方式。其次是合建方式。合作双方分别提供土地和资金, 共同建造房屋。房屋在建成之后要按照比例进行分房, 自用则可以暂时免除征收土地增值税。而转让则需要按照规定增收土地增值税。在建房过程中, 如果有入股合作行为的, 则共同承担风险。

　　(二) 科学制定借款利息的扣除方式

　　相关法律规定, 根据项目转让利息支出, 并提供了金融机构证明的借款, 按实扣息, 但是不能够高于商业银行同期的贷款利率。如果无法对房产项目借息和其他项目借息进行区分, 且不能提供金融机构证明的, 则要根据土地成本和开发成本两项之后的5%作为扣息的限额。因此, 企业必须要科学地估计借息支出和土地成本和开发成本之和的5%孰大孰小, 进而选择最为合理的利息扣除方式。

　　(三) 分析好土地增值税的起征点和税收优惠

　　国家规定建筑普通标准住宅进行出售的, 如果增值额没有超过项目扣除的20%, 则可以免除土地增值税。但如果超过20%, 就需要按照超额累进税率进行土地增值税的缴纳。因此, 在房地产项目进行销售时, 就需要对增值额的比例进行预测, 同时还要考虑增值额增加收益与超过20%所增加的税收之间的关系, 最后进行房产定价销售。

　　(四) 合理筹划企业增值税

　　对房地产业务进行科学地拆分, 将价外费用进行剥离。比如, 在房地产项目的销售过程中, 需要代收天然气、有线电视等费用。那么, 在房地产销售时, 要将代缴的项目与房地产销售进行剥离, 以达到降税的目的。再如, 在精装修的房屋征税计算时, 要将装修的建材费用、安装费用等单独签订合同, 与房地产销售分离出去, 向对方收两次价款, 进而降低应缴税务金额。

　　(五) 纳税筹划的延迟

　　房地产企业在房屋施工时可以延期交工以推延纳税的时间, 缓解企业资金紧张的问题。根据国家规定, 房地产开发企业税款缴纳必须要在完工之后进行, 如果工程没有完工, 企业则需要按照计税毛利率的方式进行税款预缴。因此, 企业可以根据法律规定中的完工条件进行选择性的拖延, 从而达到合法推迟纳税的目的。

　　(六) 将房产销售变更为房产投资

　　国家法律规定, 通过不动产投资方式入股的, 可以参与投资方的利润分配, 与投资商共同承担投资的风险, 所以可以将房产销售变更为房产投资, 通过投资规划为房地产企业的纳税筹划取得更多的空间。

　　例如:房地产企业可以通过不动产投资的形式入股该公司, 然后通过向购买方转让股权的形式进行房地产的销售。以某房地产公司为例, 假设其2017年的销售收入为3亿, 如果直接销售需要交纳土地增值税、城市维护税、教育费等。如果该企业与另外一家企业签订协议, 该企业先以房产向另外一家企业进行投资, 然后再以3亿元的价格向另外一家企业进行股权转让, 那么就可以免除土地增值税和城市维护、教育费等附加费用的缴纳。

　　(七) 在纳税筹划中兼顾成本收益的原则

　　房地产企业进行纳税统筹规划最主要的目的就是降低企业的成本, 提升企业的整体经济利益。但这并不意味着要单独地控制某一环节的税务金额, 因为税种之间是相互联系, 互相依存的, 某一税种税务金额的降低, 很可能会导致其他税种应缴金额的增加。因此, 企业在进行税务筹划时必须要做好成本收益的分析, 然后再决定是否使用即将应用的筹划方式。从计税原理上来看, 主要可以通过可扣除项目增加、产品售价降低、合并核算低增值率业务等几个方式进行。但在应用这些方式时要从企业最大的收益出发, 对筹划方式进行综合地考虑, 以免出现增加纳税成本的现象。

　　结束语

　　综上所述, 经济的发展提升了人们的物质生活水平, 也推进了房地产行业的迅猛发展, 房地产行业作为当前国家经济建设的支柱性产业, 为国家经济发展做出了巨大的贡献。房地产行业所涉及的工程均为大型的房屋建造工程, 所以行业税收政策的成本费用也相对复杂, 对于税收的核算也是很严格的, 这就导致房地产行业具有很高的涉税风险, 同时税收金额的过多也会增加房地产行业的经济成本, 降低其整体的经济效益。税收筹划最根本的目的就是要降低纳税成本, 所以房地产企业需要利用好税收筹划的方式, 采取科学合理的税收筹划调节方式, 控制住企业的税收成本。同时, 房地产企业也要不断地强化财务人员对税收筹划的认识, 制定出更加科学的税收筹划方案, 促进房地产企业的健康长久发展。

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